夏枫与佛山市南海区丹灶镇新农村南纺股份合作经济社房屋租赁合同纠纷一案民事一审判决书_广东志成达律师事务所

夏枫与佛山市南海区丹灶镇新农村南纺股份合作经济社房屋租赁合同纠纷一案民事一审判决书

编辑:admin 时间:2019-12-27 13:31:39

广东省佛山市南海区人民法院

2019)粤0605民初24872号

       原告(反诉被告):夏枫,男,1989年8月18日出生,汉族,住佛山市南海区,公民身份号码445************651。


       委托诉讼代理人:廖端洪,广东志成达律师事务所律师。


       被告(反诉原告):佛山市南海区******南坊股份合作经济社,住所地:佛山市南海区******,号。


       负责人:张启枝。


       委托诉讼代理人:高敏峰,广东昊驰律师事务所律师。


       委托诉讼代理人:林锐钊,广东昊驰律师事务所律师。


       原告夏枫诉被告佛山市南海区******南坊股份合作经济社房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月27日立案受理后,依法适用简易程序进行审理,诉讼中,被告提起反诉,本院经审查后决定将反诉与本诉合并审理,并于同年12月19日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人廖端洪,被告负责人张启枝及委托诉讼代理人高敏峰到庭参加了庭审。本案现已审理终结。


       原告向本院提出诉讼请求:1.被告向原告退还保证金500000元并支付以此为本金从2019年9月1日起至给付之日止按年利率5%计算的利息;2.被告承担诉讼费。事实与理由:2019年6月27日,原告与被告签订《物业租赁合同》,该合同约定被告将位于佛山市南海区******南坊股份合作经济社祠前的建筑面积3410平方米铺位出租给原告,租赁期限为30年,即从2019年7月1日至2049年6月30日止,被告收取了原告保证金500000元。合同签订后被告于2019年7月1日移交场地给原告。因出租的铺位没有办理合法的报建即为违章建筑,同时该建筑也没有消防验收,作为市场使用时存在极大的安全隐患,对上述问题被告无法解决,原告与被告签订《物业租赁合同》应为无效合同。2019年9月1日被告将涉讼的铺位收回,在被告的控制下,但被告并未将保证金退还给原告。原告认为,原告出租的涉案铺位未取得建设工程规划许可证,也没有消防验收,出租的涉案铺位属于违章建筑,被告的出租行为违反了法律的规定,原告与被告签订《物业租赁合同》应为无效合同。为维护原告合法权益,故提起本案诉讼。


       被告辩称,涉讼土地办理了所有权证,没有建设用地使用权证,建筑物属于很久前的建筑,未办理规划报建及竣工验收手续。在该物业进行集体资产交易时,在立项事前审核中丹灶镇国土城建和水务局确认规划用地性质是商业设施用地和二类居住用地,另丹灶国土资源管理所确认2010-2020年土地规划是城镇建设用地区,在丹灶镇的国土部门认为涉诉土地属于建设用地,被告认为涉案合同合法有效。根据租赁合同的约定,原告逾期支付租金已超过60天,故其缴纳的保证金应予没收。假使原、被告签订的合同无效,根据原告已签署的瑕疵告知书及承诺书,原告也应承担缔约过失责任,无权以合同无效为由要求被告返还保证金。


       被告向本院提出反诉请求:1.原告向被告支付从2019年7月1日起计至交还租赁物之日止按每季度260865元的标准计算的租金,并分别以260865元为本金从2019年6月28日起至2019年11月30日、以260865元为本金从2019年10月1日起至2019年11月30日均按日千分之一标准计算的滞纳金;2.被告没收原告支付的保证金500000元;3.本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由:涉讼租赁物在公共资产交易平台竞投。2019年6月10日,被告向作为竞投人的原告送达《瑕疵披露告知书》,原告收悉并确认知悉涉案租赁物存在瑕疵和风险,包括但不限于租赁物未取得集体土地使用证,未取得规划条件,未取得规划许可证,地上建筑物未取得房屋所有权证等;原告承诺不能以租赁宗地或配套附着物的报建规划、权属证书等问题为由不履行租赁合同条款。原告如成功投得租赁物,承诺放弃追究资产存在瑕疵的法律权利,并自行评估及承担一切风险;承租人承诺不随意改变现有地块现状,不得以土地瑕疵为由对该租赁合同的效力和履行提出异议,也不追究出租方的任何法律责任。2019年6月11日,原告签订《承诺书》,再次确认前述内容,并承诺对租赁物不得随意拆除、装修、改建。


       原告投得涉讼租赁物后,2019年6月27日,被告与原告签订《物业租赁合同》,合同第八条约定:“(一)第一季度租金为260865元;(二)乙方在合同签订时交付第一季度租金予甲方……以后每个季度缴交一次,租金在每个季度的第一个月的1号前一次性缴清。”第九条约定:“乙方同意在签订合同时,支付金额为500000元人民币保证金给甲方,作为履约的保证。租赁合同期满,若乙方能履行合同,则甲方无息退还保证金给乙方。”第十六条约定:“乙方应当按照本合同约定,按时支付租金。乙方不能按时支付租金的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的1‰(即每日千分之一)向甲方缴纳违约金。若迟延付款达60日,经甲方催交后仍不能支付租金的,甲方有权解除合同,所收取的保证金不予返还,保证金归甲方,甲方并可请求乙方赔偿损失。”但《物业租赁合同》签订后,原告一直没有按照约定支付租金。而且,原告竞得租赁物后转租给第三方,目前第三方仍占有使用租赁物。原告至今也没有归还租赁物。原告的行为已严重违反租赁合同的约定,应向被告支付从2019年7月1日起至交还租赁物之日止的按照每季度260865元的标准支付的租金及以拖欠款项为基数、按照每日千分之一的标准计算的滞纳金。鉴于原告逾期支付租金已超过60天,保证金已予以没收。且原告的行为该被告造成巨大损失,应予赔偿。后被告已于2019年11月30日收回场地。


       针对被告反诉,原告辩称:一、2019年6月27日,原告与被告签订《物业租赁合同》应为无效。被告用于出租的涉案房屋未取得建设工程规划许可证,也没有消防验收,违反了《合同法》第52条第5项以及最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,原告与被告签订《物业租赁合同》为无效合同。二、被告明知涉案的房屋没有合法报建即未取得建设工程规划许可证,也没有消防验收,该建筑属于为违章建筑,作为市场使用时存在极大的安全隐患,仍然公然出租用于牟利,被告的行为存在故意,对出租行为应承担主要过错。三、被告已于2019年9月1日收回涉案的房屋并从出租涉案的房屋获利。本案应依据合同法第58条的规定处理。综上所述,请求驳回被告对原告的反诉请求。


       当事人围绕其诉讼请求及答辩意见提交了证据,本院依法组织当事人进行证据交换和质证。当事人对证据真实性均无异议,本院对双方当事人提供的证据材料真实性均予以采信并附卷佐证。


       本院综合当事人的陈述及采信的证据,确认以下事实:


       2019年3月15日,佛山市南海区******南坊股份合作经济社祠前铺位办理《&&农村集体资产交易立项事前审核表》,载明该租赁物土地为农村集体非建设用地,地上建筑物未办理规划报建手续,未取得房产证。


       2019年6月6日,被告就佛山市南海区******南坊股份合作经济社祠前铺位发出竞投项目竞价公告,交易底价为25元/平方米/月。


       2019年6月10日,原告签署确认书,确认已收悉《瑕疵披露告知书》,已知悉拟竞投的丹灶镇新农村南坊股份合作经济社祠前铺位的土地存在瑕疵或风险,该物业为招租人集体所有物业,已取得集体土地所有权证,未取得集体土地使用证,未取得规划许可证,地上建筑物未取得房屋所有权证,竞得人不得以租赁宗地或配套附着物的报建规划、权属证书等问题为由不履行租赁合同条款。2019年6月11日,原告还签署一份《承诺书》,承诺已知悉上述情况,放弃追究资产存在瑕疵的法律权利。


       2019年6月19日,原告向被告转账支付300000元。


       2019年6月20日,原告以25.5元/平方米/月报价在佛山市南海区丹灶镇公共资源交易所竞得涉诉铺位,并与被告签订《成交确认书》。


       2019年6月27日,被告(出租方,甲方)与原告(承租方,乙方)签订一份《物业租赁合同》,约定:乙方承租甲方座落于佛山市南海区******南*股份合作经济社&铺位,占地面积3410平方米,建筑面积3010平方米;甲方同意乙方在一次性交付第一季度租金后将租赁物业交付给乙方;物业用途为商铺,系甲方集体所有物业,已取得集体土地所有权证,未取得集体土地使用证,未取得规划许可证,地上建筑物未取得房屋所有权证;租期30年,从2019年7月1日起至2049年6月30日止,租金按年度计取,前1-5年为一个周期,租金按竞得价收取;每3年为一个租赁周期,第一季度租金为260865元,租金每3年递增一次,增幅为10%,每年租金以《物业租金计算明细表》为准;租期内,乙方向甲方缴交租金总额为40136382元;乙方签订合同时交付第一季度租金后,甲方交付商铺给乙方使用,每个季度租金在第一月的1号前一次性缴清;合同签订时,乙方支付500000元履约保证金;乙方不按时支付租金的,自滞纳日起每日按迟延支付款项的日千分之一支付违约金;等等。当日,原告向被告转账支付200000元。


       2019年7月和8月,原告向租赁场地的两位分租户罗艺红、植林清每月分别收取租金6000元和11200元。


       2019年9月至10月期间,被告分别收取了罗艺红租金12000元、植林清租金15784元。


       2019年11月6日,佛山市*********海分中心再次发布丹灶镇新农村*股份合作经济社祠铺位租赁竞投项目竞价公告。2019年11月18日,佛山市南海区人民政府网发布丹灶镇新农村**股份合作经济社祠铺位租赁竞投项目成交公告,竞投标的为佛山市南海区******南坊股份合作经济社祠前铺位,占地面积3410平方米铺位交易底价22元/平方米/月,竞得报价22元/平方米/月。


       2019年9月27日,原告提起本案诉讼。诉讼中,被告确认从2019年12月1日起开始收取新竞投人的租金。


本院认为,原、被告在《物业租赁合同》中明确约定租赁标的为铺位,租金也是按厂房面积计算,本案为房屋租赁合同纠纷。被告明确出租的厂房未办理合法规划报建及竣工验收手续,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”的规定,原告与被告于2019年6月27日签订的《物业租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还,原告请求被告退还保证金500000元符合法律规定,本院依法予以支持,并对被告主张没收保证金的反诉请求不予支持。涉讼合同经本院确认无效,被告才具有返还保证金义务,原告请求被告支付保证金利息理据不足,本院不予支持。


       虽然《物业租赁合同》因租赁标的物存在瑕疵而无效,但被告在出租前已将该瑕疵明确告知了原告,原告签署了告知书和承诺书,其在明知该租赁合同无效的情况下仍签订租赁合同并履行该合同,应赔偿被告因履行该合同而造成的全部损失。被告另行出租租赁物的竞投公告显示是在2019年11月18日成交,其主张从2019年12月1日起开始收取新的竞投人使用费合情合理,本院予以确认,即本案中被告的损失为2019年7月1日至2019年11月30日期间应收而未收取的使用费扣减被告已收取罗艺红和植林清的使用费,该金额为406991元(260865元/季度×5个月-12000元-15784元),该部分损失原告应赔偿予被告,被告反诉请求超出部分本院不予支持。被告反诉主张的滞纳金实为原告未支付使用费的违约金,因无效合同约定的违约责任无效,且上述款项为本院酌情确定被告因合同无效产生的损失,故本院对被告主张原告支付滞纳金的反诉请求不予支持。


       综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决如下:


       一、被告(反诉原告)佛山市南海区******南坊股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金500000元予原告(反诉被告)夏枫;


       二、原告(反诉被告)夏枫应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿使用费损失406991元予被告(反诉原告)佛山市南海区******南坊股份合作经济社;


       三、驳回原告(反诉被告)夏枫其他诉讼请求;


       四、驳回被告(反诉原告)佛山市南海区******南坊股份合作经济社其他反诉请求。


       当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


       本案适用简易程序结案,本诉案件受理费减半收取4408.22元(原告已预交),由原告负担8.22元,被告负担4400元。反诉受理费收取6574元(被告已预交),由原告负担3702.43元,被告负担2871.57元。二者抵扣后,被告佛山市南海区******南坊股份合作经济社应于上述付款同期迳付还诉讼费697.57元予原告夏枫,本院不另收退。


       如不服本判决,当事人可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判员  朱道春

二〇一九年十二月二十七日

书记员  黄晓璇